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[민사집행-부동산] 부동산강제경매의 대상

2021.02.19

[민사집행-부동산]


부동산강제경매의 대상

 


강제경매의 대상은 부동산이고, 여기서 부동산이란 토지 및 그 위의 정착물, 부동산과 동일시되는 권리를 말합니다.


1. 토지

  (1) 토지에 정착된 공작물 중에서 돌담, 다리, 도랑 등은 토지와 일체로 되어 하나의 부동산으로 취급되며 독립하혀 강제경매의 대상이 되지 않습니다.


  토지 위에 자라고 있는 채무자 소유의 미등기 수목도 토지의 구성 부분으로 토지의 일부로 간주되어 토지와 함께 경매됩니다. 그러나 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존등기가 된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우는 토지로부터 독립하여 부동산으로 취급되므로 독립하여 강제경매의 대상이 됩니다.  


  (2) 공유지분에 대한 강제경매

   토지의 공유지분도 독립하여 강제경매의 대상이 됩니다. 다만, 집합건물의 대지사용권인 토지공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약으로 정하여져 있는 경우가 아닌 한 건물과 독립하여 강제경매의 대상이 되지 아니합니다.



2. 건물

  (1) 건물은 항상 토지로부터 독립된 부동산으로 강제경매의 대상이 됩니다. 건물의 공유지분, 구분소유권도 독립하여 강제경매의 대상이 됩니다. 독립한 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 됩니다.

   건축 중에 있는 건물로서 사회통념상 아직 독립된 부동산으로 볼 수 없고 분리가 가능하다면 개개의 건축자재나 공작물을 유체동상 압류방법에 따라 집행할 수밖에 없을 것입니다. 


  (2) 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 하므로, 구조상의 구분에 의하여 그 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없고, 비록 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기기록상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 매수하였다고 하더라도 그 등기는 무효이므로, 매수인은 그 소유권을 취득할 수 없습니다.


  (3) 한편 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽만이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고, 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 볼 수 있습니다.



3. 미등기 부동산

  (1) 미등기 토지

  미등기 토지라 하더라도 채무자의 소유이면 민사집행법상 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙여서 강제경매신청을 할 수 있습니다. 미등기 토지에 관하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 됩니다. 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류는 토지대장, 확정판결, 수용증명서(재결서등본과 공탁서원본) 등입니다. 


  (2) 미등기 건물

  미등기 건물에 대하여도 미등기 토지와 같이 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류, 즉 건축물대장, 수용증명서(재결서등본과 공탁서원본)를 붙여서 강제경매신청을 할 수 있고, 미등기 건물에 대하여 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고 경매개시결정등기를 하게 됩니다. 


  미등기 건물에 대하여 위와 같이 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙일 수 없는 경우라 하더라도 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙여서 경매신청을 할 수 있습니다. 다만 이러한 경매신청은 모든 미등기 건물에 대하여 허용되는 것이 아니라 적법하게 건축허가나 건축신고를 마쳤으나 사용승인이 나지 않은 경우에만 적용됩니다. 이 경우에도 최소한 건축허가의 내역과 같은 층수의 골조공사가 완공되고, 주벽과 기둥 등의 공사가 이루어져 건축허가의 내역과 같은 건물로서의 외관은 갖춘 건물로 인정될 수 있는 정도의 공사가 이루어진 경우에만 이를 경매의 대상으로 삼을 수 있습니다. 

  1동의 건물 중 구분된 각 부분이 구조상, 이용상 독립성을 가지고 있는 경우에, 그 각 부분을 1개의 구분건물로 등기하는 것도 가능하고, 그 1동 전체를 1개의 건물로 하여 등기하는 것도 가능합니다.  


4. 공장재단, 광업재단

  공장 및 광업재단 저당법에 의한 공장재단 및 광업재단은 1개의 부동산으로 취급되어 강제경매의 대상이 됩니다. 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계·기구 등 동산이라 하더라도 유체동산 집행의 대상이 될 수 없고, 그 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권 등과 함께 부동산에 대한 강제집행 방법에 의하여 경매를 할 수 있을 뿐입니다. 


5. 광업권, 어업권

  광업권과 어업권은 법률상 부동산으로 취급되므로, 이들은 강제경매의 대상이 됩니다. 그러나 공동광업권자의 지분은 다른 공동광업권자의 동의가 없으면 처분할 수 없으므로, 그 지분은 그 밖의 재산권 집행의 대상이 되는 것은 별론으로 하고 강제경매의 대상이 되지 아니합니다.


6. 소유권보존등기된 입목

  이러한 입목은 앞서 이야기한 것처럼 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상이 됩니다. 

  

7. 자동차, 건설기계, 소형선박 및 항공기

  자동차, 건설기계관리법에 따라 등록된 건설 기계, 자동차 등과 특정동산저당법의 적용을 받은 소형선박 및 항공기는 그 특수성에 따라 부동산에 대한 강제경매의 규정을 따르고, 등록된 항공기에 대한 강제집행은 선박에 대한 강제집행의 예에 따라 실시합니다.


8. 용익물권 등

  (1) 지상권은 부동산의 공유지분과 마찬가지로 부동산 자체는 아니지만 부동산을 목적으로 하는 권리로서 등기의 대상이 되므로 부동산집행절차에 의합니다. 

  지역권은 독립하여 부동산집행의 대상이 되지 아니하고, 저당권은 피담보채권에 따르므로 피담보채권과 분리하여 따로 강제집행의 목적재산이 될 여지는 없습니다.

  등기된 전세권 중 존속기간이 만료되지 않은 전세권에 대하여는 그 밖의 재산권에 대한 집행방법으로, 존속기간이 만료되거나 합의 해지된 전세권에 대하여는 전세금반환채권(전세권부채권)에 대하여 압류 및 추심명령 또는 압류 및 전부명령을 받아 집행합니다.

  전세권에 대하여 설정된 저당권의 실행방법과 관련하여서는 전세권의 존속기간이 만료되지 않은 경우에는 부동산매각절차에 따라야 하지만, 전세권의 존속기간이 만료된 경우에는 전세금반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 압류 및 전부명령을 받는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있습니다. 

  채권담보를 목적으로 하는 가등기상의 권리, 부동산환매권 등은 모두 그 밖의 재산권에 대한 강제집행의 대상이 될 수 있을 뿐이고, 부동산집행의 목적은 되지 않습니다.