[민사집행-부동산]

부동산 집행 개관 

강제집행 중 강제경매는 법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차입니다. 채권자는 채무자에 대한 소송을 거친 판결이나 조정화해결정 등 또는 집행을 허락한 공정증서를 가지고 집행문 부여 등의 절차를 거쳐 법원에 경매신청을 하면 법원은 이에 따라 경매개시결정을 하고 동시에 부동산을 압류한 다음 경매절차에 따라 부동산을 강제로 매각합니다.

강제경매의 대상에는 채무자 소유의 등기된 토지나 건물, 미등기 부동산이 포함되는데, 경매개시결정을 하면 등기관이 강제경매개시결정등기를 합니다. 그리고 건축 허가나 신고를 마친 미등기 신축건물도 강제경매의 대상이 되지만 무허가 건물은 제외됩니다. 그리고 지상권, 지역권, 저당권, 전세권 등 권리도 강제경매의 대상이 됩니다. 강제경매에 대비되는 것으로 임의경매가 있는데, 이는 그 실행을 위하여 집행권원을 필요로 하지 않는 경매로서 추후 따로 설명드리도록 하겠습니다.

이에 대하여 강제관리는 채무자의 부동산을 처분하는 것이 아니라 강제적으로 관리·수익하여 그 수익으로부터 채권자의 금전채권을 만족시키는 부동산 집행의 방법인데, 강제관리개시결정과 배당의 순서로 진행됩니다. 집행 대상 부동산이 양도가 금지되었거나 시가가 너무 낮아서 바로 경매하는 것이 불리한 경우에는 부동산을 경매하지 않고 강제관리를 할 수 있습니다.

다음으로 두 절차가 어떻게 개시되고 진행되는지를 간략히 보겠습니다.

먼저 강제경매는 강제경매의 신청, 강제경매개시 결정, 배당요구의 종기(마지막 날) 결정 및 공고, 매각의 준비, 매각기일 등 지정, 매각의 실시, 배당, 소유권이전등기와 인도명령으로 이루어집니다.

하나씩 살펴보겠습니다.

1. 강제경매의 신청

  채권자는 채권자와 채무자, 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 집행권원 등을 적은 강제경매신청서를 부동산이 있는 지역의 관할 법원에 제출합니다.

2. 강제경매개시 결정

  법원은 강제경매신청서를 검토하여 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매개시결정을 하는 동시에 그 부동산의 압류를 명합니다. 

3. 배당요구의 종기 결정 및 공고

  압류의 효력이 생긴 후 법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구할 수 있는 종기(마지막 날)를 첫 매각기일 이전으로 정하고, 압류 효력이 생긴 때부터 1주 이내로 공고합니다. 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 않으면 선순위채권자라 할지라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라, 자기보다 후순위 채권자로서 배당받은 자를 상대로 부당이득을 반환해달라는 청구도 할 수 없게 됩니다.

4. 매각의 준비

  법원은 부동산의 권리자 등에 대하여 채권의 원금, 이자, 비용 그 밖의 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 통지하고, 집행관에게 부동산의 현황에 관해 조사할 것을 명령합니다. 또한 감정인에게는 경매 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하게 됩니다. 

5. 매각기일 및 매각결정기일 등 지정·공고·통지

  법원은 경매절차의 취소 사유가 없는 경우 매각명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정해 공고합니다. 

6. 매각의 실시

  부동산의 매각은 호가경매(매각기일), 기일입찰(매각기일에 입찰 및 개찰), 기간입찰(입찰기간 내 입찰하게 해 매각기일에 개찰) 등 세 가지 방법으로 진행합니다.

7. 매각의 결정 및 불복

  법원은 입찰기일이 끝나면 매각결정기일을 열어 매각의 허가에 관해 이해관계인의 이야기를 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사하여 매각허가 또는 매각불허가 결정을 합니다. 

8. 매각대금의 납부

  낙찰자는 대금지급기일까지 낙찰대금을 납부해야 합니다.

9. 배당절차

  매각대금이 지급되면 배당절차가 진행되는데, 매각대금으로 배당에 참가한 참가자를 모두 만족시킬 수 없을 때에는 법률이 정한 우선순위에 따라 배당을 합니다. 

10. 소유권이전등기와 인도명령

  낙찰자(매수인)가 매각대금을 모두 냈다면 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다.  그리고 매각대금 전액을 납부한 매수인이 채무자에 대하여 직접 자기에게 매각부동산을 인도 즉 넘겨달라고 할 수도 있지만, 채무자가 대금을 완납한 후 6개월 이내에 집행법원에 대하여 인도명령을 신청해서 그 명령에 따라 부동산을 인도받을 수도 있습니다.

다음으로, 강제관리 절차에 대해서 보겠습니다.

강제관리의 신청은 채권자가 앞서 본 강제집행과 마찬가지로 채권자·채무자와 법원, 부동산 및 경매의 이유가 된 채권액과 집행권원을 기재한 서면을 작성하여 관할법원에 제출해야합니다. 

부동산을 강제관리하면 부동산수익에서 부동산이 부담하는 조세, 그 밖의 공과금을 뺀 뒤에 관리비용을 공제하고, 그 나머지 금액을 채권자에게 지급합니다.

강제관리개시결정에는 채무자에 대하여 관리사무에 대한 간섭과 부동산 수익의 처분을 금지하고, 부동산 수익을 채무자에게 지급한 제3자에게는 그 후 관리인에게 지급할 것을 명해야 합니다. 

법원은 개시결정이 있은 후 관리인을 임명하는데, 관리인은 관리 외 수익을 위해 부동산을 점유할 수 있고, 제3자가 채무자에게 지급할 수익을 추심 즉 받을 권한이 있습니다.