공동주택의 경우 하자판정의 기준이 되는 도면

   1. 사건 개요

　아파트 입주자대표회의가 구 대한주택공사를 상대로 부적당한 설계변경과 오시공, 미시공, 변경시공, 부실시공으로 인한 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구하여 제1심에서는 책임제한비율(80%)에 의해 배제된 청구금액을 제외한 나머지 청구금액 전액을 인용받은 받았으나, 항소심에서는 동일한 책임제한비율을 적용하면서도 간접비와 노무비 등이 과다산정된 제1심 감정결과를 배척하고 항소심 감정결과에 따른 하자보수비를 인정하고, 외벽 등의 균열에 대한 하자보수비를 전체도장 비용 대신 부분도장 비용으로 인정하여 제1심 인용금액을 대폭 감액하여 인용하면서도 준공도면만을 하자판정의 기준으로 삼아야 한다는 피고의 주장을 명시적으로 배척하였는바, 대법원은 사업승인도면 및 착공도면도 하자판정의 기준이 된다고 본 항소심 판단 부분을 파기하였다.

　2. 사안의 쟁점 및 법원의 판단

　공동주택의 경우 하자판정의 기준이 되는 도면에 준공도면 외에 사업승인도면(기본설계도면) 및 착공도면(실시설계도면)도 포함되는 것으로 볼지 여부가 이 사건의 쟁점이다.

　이에 관하여 원심인 서울고등법원은 건축물의 하자 개념은 객관적 하자뿐만 아니라 주관적 하자까지 포함하는 것이고, 아파트가 사업승인도면 또는 착공도면과 달리 시공되었다는 것은 분양계약에서 보유하기로 한 품질이나 성상을 갖추지 못한 경우로서 이른바 주관적 하자에 해당하며, 선분양·후시공 방식의 아파트 분양에서 분양자에게는 특별한 사정이 없는 한 사업승인도면 및 착공도면대로 아파트를 건축할 의무가 있다고 보아야 하므로 사업승인도면과 달리 하향 품질로 변경시공되거나 미시공된 하자에 대해 피고가 담보책임을 부담하여야 하며, 분양자가 사업승인도면 및 착공도면의 내용에 변경을 가하는 분양계약을 체결하기 위해서는 수분양자에게 그 변경사실을 알리고 설명함으로써 이를 적극적으로 분양계약의 내용으로 편입시키는 행위를 하여야 한다고 보았다(서울고등법원 2012. 1. 18. 선고 2009나66558 판결).

　그러나 대법원은 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ⑥ 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 이유로 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면이 기준이 된다고 판단하였다(2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결).

　3. 사안에 대한 검토

　이번 대법원 판결은 법원의 주류적인 하급심 판례와 입장을 같이하는 것이나, 특별한 사정이 없는 한 공동주택의 하자판정 기준 도면은 준공도면임을 명확히 했다는 점에서 의미가 있다. 다만, 구체적인 사안에 따라서는 사업승인도면이나 착공도면 내용도 분양계약의 내용으로 편입되어 하자 판정의 기준이 됨을 유의할 필요가 있다.

　법무법인(유) 동인 최종모 변호사(건설팀)

출처: 건설경제신문