[이 변호사에게 듣는 건설소송]공동주택관리법의 하자담보책임

공동주택관리법은 하자담보책임기간을 종전 주택법의 기간보다 대체로 약간씩 늘려 2013년 6월 19일부터 시행된 집합건물법의 규정과 동일하게 규정한 것으로 해석된다.

내력구조부별(건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부) 하자에 관하여 공동주택관리법은 시행령 제36조 제1항 제1호에서 그 담보책임기간을 10년으로 규정하고 있고, 집합건물법은 제9조의2 제1항 제1호에서 건물의 주요구조부 뿐만 아니라 지반공사의 하자에 대하여도 10년의 담보책임기간이 적용되게 하여 일견 지반공사의 하자에 대하여 차이가 있는 것으로 보이나, 공동주택관리법 시행령 [별표4] 비고에 기초공사·지정공사 등 집합건물법 제9조의 2 제1항 제1호에 따른 지반공사의 경우 담보책임기간은 10년이라고 규정하여 양 법률에 차이는 없다.

집합건물법은 위의 주요구조부 등 이외의 하자에 대하여 시행령 제5조 제2호 가목에서 ‘대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자’에 대하여 5년, 나목에서 ‘건축법 제2조 제1항 제4호에 따른 건축설비 공사(이와 유사한 설비공사를 포함한다), 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자’에 대하여 3년, 다목에서 ‘마감공사의 하자 등 하자의 발견·교체 및 보수가 용이한 하자’에 대하여 2년으로 규정하는 등 포괄적으로 규정하고 있다.

이에 반하여 공동주택관리법은 시행령 제36조 제1항 제2호, [별표4]에서 시설공사별 하자담보책임기간에 관하여 시설공사를 나누고 각 세부항목을 정한 후, 마감공사에 대하여 2년, 옥외급수·위생관련 공사 등 14가지 항목에 대하여 3년, 대지조성공사 등 6개 항목에 대하여 5년으로 규정하고 있다. 이러한 내용은 집합건물법과 규정 형식은 다르나, 구체적인 하자에 대하여 결과적으로는 집합건물법과 공동주택관리법은 같은 하자담보책임기간이 적용된다.

한편, 집합건물법은 시행령 제5조 제1호에서 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날 이전, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일 이전에 발생한 하자(총칭하여 사용검사 전 하자)에 대하여 하자담보책임 기간을 5년으로 규정하고 있음에 대하여 공동주택관리법은 사용검사전 하자에 대하여 별도의 규정을 두고 있지 않다. 그러나, 집합건물법의 하자담보책임기간은 제척기간이어서 위와 같은 하자에 대하여 권리행사기간을 규정할 필요가 있으나, 공동주택관리법의 그것은 하자발생기간에 관한 것이고, 사용검사전 하자는 인도 또는 사용검사 전에 발생한 것이 인정되는 것이므로 별도의 하자발생기간을 규정할 필요는 없기 때문에 문제가 없다.

집합건물법의 하자담보책임기간은 제척기간이고 주택법의 하자담보책임기간은 하자발생기간이기 때문에 종전의 각 법률이 하자의 종류에 따라 그 담보책임기간이 서로 다르게 규정하였다 하더라도 모순이 되거나 적용상 문제가 되는 것은 아니나, 실무상 같은 하자에 대하여 각 법률상 담보책임기간이 달라 시행자, 시공자, 보증인이 책임을 지는 기간이 서로 다르게 되어 감정서를 작성하거나 판결문을 작성하는데 어려움을 겪게 될 것이다. 그런데 공동주택관리법의 하자담보책임기간을 집합건물법의 그것과 일치시킴으로 인하여 그러한 번거로움은 없어졌다.