[이 변호사에게 듣는 건설소송]공동주택관리법

2015년 8월 11일 법률 제13474호로 제정된 공동주택관리법이 2016년 8월 12일부터 시행되었다. 기존 주택법이 주택에 관한 건설과 공급, 관리, 자금 조달의 내용을 모두 포함하고 있어, 공동주택 관리를 체계적·효율적으로 지원하기에는 한계가 있으므로 공동주택 관리 및 분쟁에 보다 효과적으로 대처하고 분쟁 조정을 지원하기 위하여 현행 주택법 중 공동주택 관리와 관련된 내용만을 분리하면서 일부 운용상 미비점을 보완하여 별도의 공동주택관리법을 제정하였다.

공동주택관리법은 공동주택의 관리방법, 입주자대표회의 및 관리규약, 관리비 및 회계운영, 시설관리 및 행위허가, 하자담보책임 및 하자분쟁조정, 공동주택의 전문관리, 공동주택관리 분쟁조정 등에 대하여 규정하고 있다.

주택법은 기존 공동주택관리에 관한 부분을 제외하고 주택의 건설·공급 및 주택시장의 관리에 관한 기본법으로서 기능할 수 있도록 전체적인 체계와 조문을 정비하고 일부 미비점을 개선하는 방향으로 개정되었다.

앞으로 공동주택의 하자에 관한 소송에서 공동주택관리법을 적용하여야 하나, 모든 공동주택에 공동주택관리법을 적용하여야 하는 것이 아니다.

2005년 5월 26일 법률 제7520호로 개정되어 시행된 주택법의 부칙 제3항은 담보책임 및 하자보수에 관한 경과조치에 관하여 ‘이 법 시행 전에 주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 제46조의 개정규정을 적용한다’고 규정하여 사용검사일 또는 사용승인일을 기준으로 그 당시 시행되는 법률을 적용하는 것을 전제로 한 것처럼 보였다. 그런데, 위 부칙 규정에 대하여 헌법재판소의 위헌결정이 있었다(헌재 2008. 7. 31.자 2005헌가16).

그 동안 시행된 주택법, 집합건물법의 부칙에 하자담보책임에 관한 명확한 경과규정을 두지 않았으나, 실무상으로는 사용검사일 또는 사용승인일을 기준으로 그 때 시행된 법률을 적용하고 있었다.

종전의 집합건물법, 주택법에는 하자담보책임을 지는 자에 대하여 ‘건물을 건축하여 분양한 자’ 또는 ‘사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 진다’라고 규정하고 있어 분양일을 기준으로 적용할 법률을 정하는 것으로 볼 여지가 있었다. 이는 하자담보책임기간의 기산일을 사용검사일 또는 사용승인일로 규정한 것과는 구별하여야 한다.

그런데 공동주택관리법 부칙 제17조에는 담보책임 및 하자보수에 관한 경과조치로 ‘법률 제7520호 주택법 일부개정법률의 시행일인 2005년 5월 26일 이전에 주택법 제29조에 따른 사용검사 또는 건축법 제18조에 따른 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 같은 개정법률 제46조의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다’고 규정하였다. 이 경과규정도 마찬가지로 공동주택관리법의 적용대상이 되는 기준에 대하여 정면으로 규정한 것은 아니나, 사용검사일 또는 사용승인일을 기준으로 그 당시 시행되는 법률을 적용하는 것을 전제로 한 것이다.

따라서 하자담보책임에 관해 공동주택관리법은 2016년 8월 12일 이후 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 적용된다.

차회에 종전 주택법과 공동주택관리법의 하자담보책임기간 등을 살펴본다.