[건설경제]건물공사 기초공사대금에 기한 토지 유치권 행사

[사안의 개요]

가. 토지소유자인 A는 아파트 3개동 신축공사 중 토목공사 부분에 관하여 시공사 B와의 사이에 공사도급계약을 체결하였다.
 

구체적인 공사 내용은 아파트의 대지를 조성하는 것으로, 지반침하로 인한 건물붕괴를 막기 위해 그 지하에 콘크리트 기초파일 등을 시공하는 것이었다.

나. 이후 시공사 B는 위 공사를 완료하였음에도 A로부터 공사대금을 받지 못하였고, 이에 위 토지를 점유하고 토지유치권을 행사하였다.
 

건물신축공사의 일부인 위 토목공사의 공사대금에 기하여 ‘건물’이 아닌 ‘토지’에 대하여 유치권을 행사하는 것이 정당한지가 문제가 되었다.
 

[사안의 쟁점]

일반적으로 건물신축공사의 초기 단계에는 대지조성공사, 터파기공사 등 토지에 대한 공정(이하 기초공사)이 진행된다.
 

아직은 건물이 토지로부터 독립된 부동산으로 평가될만한 단계에 이르기 전에 공사가 중단된 경우, 시공사가 건물에 대한 유치권을 주장하기는 어려운바, 기초공사 공사대금채권에 기하여 ‘토지’에 대한 유치권 행사가 가능한지 여부가 문제가 되는 사례가 흔히 있다.
 

[사안의 검토]

원심은 “민법 제320조 소정의 유치권이 성립하려면 피담보채권이 점유 중인 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강의 일환으로 설치된 것이므로, 그에 관한 B의 공사대금 채권은 신축하려던 건물에 관련하여 생긴 것일 뿐, 토지에 관하여 생긴 것으로 볼 수 없어, 토지에 대한 유치권이 성립되지 않는다”라고 판단하였다.

그러나 대법원은 원심을 파기환송하면서 “이 사건 공사는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천 등으로 잡다하게 구성된 토지를 대지화하여 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한 콘크리트 기초파일공사로 볼 여지가 있고, 위 공사의 전제로 토지에 관한 형질변경허가도 있었으리라 추측된다”고 전제한 뒤 “이러한 경우에는 토목공사를 각 ‘토지’에 관한 공사로 볼 수 있으므로 그 공사대금채권은 토지에 관하여 발생한 채권으로서 각 토지와 견련성, 유치권의 성립이 인정될 수 있다”고 판단하였다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다60530 판결).

위 대법원 판결은 건물 신축을 위한 초기단계의 토공사라고 하더라도 무조건 ‘건물의 기초보강’이라는 건물공사의 일부로만 단정할 수 없고, 구체적 사안에 따라서는 ‘지목의 각기 다른 토지의 대지화 및 형질변경’ 등 토지에 관한 공사로서 평가될 수 있고, ‘토지와 공사대금채권간의 견련성’이 인정되었다는 점에서 큰 의의가 있다.

다만, 유의할 점은 위 대법원 판결이 건물 신축공사에 수반되는 통상적인 기초공사에 대해 광범위하고 일반적으로 ‘토지’ 유치권 성립을 인정한 판결은 아니라는 것이다. 오히려 통상적으로 건물신축공사의 터파기, 흙막이 등 공사에 관하여는 원심 판시와 같이 건물에 대한 공사로 보아 토지유치권이 부인된 사례가 대부분이다. 이는 이후 대법원 판결(대법원 2013. 5. 9. 선고 2013다2474)로도 확인된 바 있다.