[법조광장]집합건물법 증축 요건 개정 및 건설기술 진흥법, 국가계약법에 제척기간 도입 필요

1. 집합건물의 증축 요건 개정
2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정되어 2014. 6. 25.부터 시행된 주택법 제2조 제15호에 '리모델링'에 수직증축이 포함되게 되었다. 이에 따라 주택법 시행령 제47조 제4항에 의하여 주택단지 전체를 수직증축 하고자 하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 얻으면 가능하게 되고, 동을 수직증축 하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻으면 가능하게 되었다.

그런데, 위 주택법의 규정은 공동주택에만 적용되고, 공동주택이 아닌 집합건물에는 적용되지 않는다. 이에 따라 공동주택이 아닌 집합건물의 경우 수직증축을 하게 되면 대지의 면적은 증가 없이 구분소유권의 수가 늘어나게 되므로 당연히 구분소유권의 대지지분이 줄어들어 대지사용권이 감소되는 결과를 가지고 오게 되어 수직증축으로 인한 대지사용권의 변동이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고만 한다) 상 공유물의 변경에 해당하는지 문제가 된다.

집합건물법 제2조는 집합건물을 전유부분과 공용부분으로 나누어 그중 '공용부분'을 구분소유권의 목적인 전유부분 외의 건물 부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 규약 등에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물로 정의하고 있고, 제15조 제1항은 집합건물의 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로 결정하도록 함으로써, 민법상의 공유물 변경에 대한 예외를 인정하고 있다.

집합건물법의 위 규정을 적용하여 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의가 있으면 집합건물도 수직증축이 가능한지 문제가 된다.

그런데, 대법원은 공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만드는 경우는 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우로서 공용부분의 변경에 해당하지 아니하고, 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 공용부분의 변경에도 해당하지 않고 민법상 일반적인 공유물의 처분ㆍ변경에 해당하여 민법 제264조를 적용하여 구분소유자 전원의 동의가 필요하다고 판결하였다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결).

집합건물법에는 "건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비ㆍ복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다"라고 규정되어 있다(집합건물법 제47조 제1항).

즉, 집합건물법은 ①건물의 가격에 비하여 과다한 수선ㆍ복구비나 관리비용이 소요되는 경우('費用過分性'의 요건 이라고도 함) ②건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우 둘 중의 하나의 요건에만 해당하면 재건축이 가능한 것으로 규정되어 있다. 이와 같은 요건에 해당할 경우 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의하여 재건축 결의를 할 수 있다(집합건물법 제47조 제2항).

이와 같이 집합건물의 경우에는 비용과분성의 요건에 해당하지 않더라도 구분소유자들이 이익을 추구하기 위하여 소요비용 대비 현저한 효용의 증가가 있기만 하면 구분소유자의 특별결의에 의하여 재건축을 할 수 있다. 사실상 구분소유자들이 재건축으로 인하여 이익을 얻게 된다고 판단하면 별다른 조건 없이 특별결의에 의하여 집합건물의 재건축을 추진할 수 있는 것이다. 이에 비하여 공동주택의 경우에는 구분소유자의 특별결의 이외에도 공동주택의 노후화, 안전진단 등이 필요하여 재건축을 위한 요건이 집합건물의 경우보다 훨씬 더 엄격하다.

그런데, 재건축의 경우 집합건물법이 적용되는 집합건물이 주택법이 적용되는 공동주택 보다 훨씬 더 용이함에도 증축의 경우에는 공동주택은 구분소유자의 특별결의에 의하여 가능하고 집합건물은 구분소유자 전원의 동의가 있어야 가능하다고 하는 것은 집합건물법과 주택법의 형평에 맞지 않는다. 집합건물도 증축으로 인한 소요비용 대비 현저한 효용의 증가가 있을 경우 구분소유자의 특별결의에 의하여 증축이 가능한 것으로 법률을 개정한다고 하더라도 주택법 보다 재건축의 요건이 완화된 집합건물법의 취지에 어긋난다고 볼 수는 없다.
따라서, 집합건물의 경우에도 공동주택과 마찬가지로 증축이 가능하도록 집합건물법의 관련 규정을 개정 주택법(2013. 12. 24. 법률 제12115호)의 증축에 관한 규정과 같이 개정하여 주택법과의 형평에 맞추는 것이 필요하다고 생각한다.

2. 건설기술 진흥법상의 영업정지 등에 대한 제척기간 도입
2012. 12. 18. 법률 제11576호로 개정된 건설산업기본법은 제84조의2를 신설하여 건설산업기본법 위반 행위의 경중을 따라 10년, 5년, 3년의 기간이 경과한 경우 국토교통부장관은 영업정지를 명하거나 과징금의 부과 또는 건설업 등록의 말소를 할 수 없도록 제척기간을 도입하였다.

종전부터 건설산업기본법 상의 제재사유가 있음에도 행정청이 그 제재사유가 있는지 알지 못하거나 알았다 하더라도 상당한 시일이 경과한 후 우연히 제재사유를 알게 되었거나 상당한 기간이 지난 후 비로소 제재를 할 경우 문제점이 있으므로 민사상의 소멸시효, 형사상의 공소시효와 같이 제재적 행정처분에도 시효로 인하여 소멸되는 규정을 두어야 한다는 논의가 있었다. 이에 따라 건설산업기본법이 위와 같은 제척기간의 규정을 둔 것은 타당한 입법이다.

건설기술 진흥법 제24조에는 건설기술용역업자 또는 건설기술자에 대하여 제재사유가 있을 경우 영업정지처분 또는 업무정지처분을 하도록 규정되어 있다. 그런데, 건설기술 진흥법에는 건설산업기본법과 같은 제척기간이 규정되어 있지 않다. 건설산업기본법이 건설업자에 대하여 하는 제재의 취지나 제재사유는 건설기술 진흥법 상의 건설기술용역업자 또는 건설기술자에 대하여 하는 제재의 경우와 다르지 않다. 그럼에도 건설업자의 경우에는 영업정지 등의 제재사유에 제척기간을 도입하고 건설기술용역업자의 영업정지 등 제재사유에 제척기간을 도입하지 않은 것은 건설업자와 건설기술용역업자 또는 건설기술자 사이의 형평에 맞지 않는다, 따라서, 건설기술 진흥법에도 건설산업기본법과 마찬가지로 그 위반 행위의 경중에 따라 그 기간을 달리하여 영업정지 또는 업무정지에 대한 제척기간을 두는 개정이 필요하다.

3. 국가계약법 상 입찰참가자격제한에 대한 제척기간 도입
국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(이하 '국가계약법'이라고만 한다) 제27조, 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(이하 '지방계약법'이라고만 한다) 제92조, 공기업ㆍ준정부기관 계약사무규칙(이하 '계약사무규칙'이라고만 한다) 제15조에 입찰참가자격제한에 관한 규정을 두고 있다. 이러한 입찰참가자격제한처분에도 위에서 본 건설업자에 대한 영업정지와 마찬가지로 제척기간을 둘 필요가 있다.

즉, 계약상대방에게 입찰참가자격제한 사유가 발생하였는데도 처분권자가 상당한 기간이 경과하도록 입찰참가자격 제한 조치를 취하지 않아 계약상대방이 처분권자가 입찰참가자격 제한 조치를 취하지 않을 것으로 신뢰하고 많은 비용을 들여 입찰 준비를 하였는데 갑자기 입찰참가자격 제한 조치를 당하게 되면 계약상대방은 불측의 손해를 입게 되기 때문이다.

국가계약법 시행령 제76조 제1항에 각 중앙관서의 장은 당해 사실이 있은 후 '지체 없이' 1월 이상 2년 이하의 범위 내에서 입찰참가자격을 제한하도록 규정되어 있으므로 반대해석상 지체 없이 입찰참가자격을 제한하지 않으면 그 후에는 입찰참가자격을 제한할 수 없는 것인가 하는 의문이 있을 수 있다. 이와 관련하여 입찰참가자격제한 처분권자가 제한사유 발생일로부터 지체 없이 제한처분을 하지 않고 특별한 사유 없이 상당한 기간을 경과한 후 입찰참가자격제한처분을 할 경우 재량권을 남용 또는 일탈한 행정처분으로서 위법하다고 해석할 수 있다고 생각하나, 재판실무상 그와 같이 전향적으로 판단하고 있지는 않는 것으로 보인다.

따라서, 건설산업기본법이 영업정지처분의 경우 제척기간을 도입한 것과 마찬가지로 입찰참가자격제한의 경우에도 그 위반행위의 경중에 따라 기간을 달리하여 제척기간을 두어 그 기간이 경과하면 입찰참가자격제한처분을 할 수 없는 것으로 국가계약법, 지방계약법, 계약사무규칙 등에 제척기간에 관한 규정을 신설하는 개정이 필요하다고 생각한다.

더 나아가 침익적 행정처분의 경우에는 민사상 소멸시효, 형사상 공소시효와 같은 취지의 시효기간을 두는 것으로 행정소송법을 개정하는 것도 고려해 볼 필요가 있다고 생각한다.

기사 보기 : https://www.lawtimes.co.kr/Legal-News/Legal-News-View?serial=96871