[민사집행-부동산]
부동산매각절차
1. 매수신청의 방법
부동산의 매각은 1편에서 말씀드린 것처럼 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 하고, 어떤 방법으로 할지는 집행법원이 정합니다.
가. 기일입찰
(1) 같은 매각기일에 입찰에 부칠 사건이 두 건 이상이거나 매각할 부동산이 두 개 이상인 경우에는 원칙적으로 각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시하는데, 경매브로커 등의 응찰방해 등으로 입찰가격이 왜곡될 우려가 없는 경우에는 집행법원의 판단에 따라 개별 사건별로 입찰을 실시할 수 있습니다.
(2) 기일입찰 절차에서 입찰을 하려는 사람은 반드시 매각기일에 본인 또는 대리인이 출석하여 입찰표를 집행관에게 제출하여야 하고 입찰표를 우송한다든지 사전에 집행관에게 제출하는 것은 허용되지 않습니다. 입찰표의 제출방법은 구체적으로는 소정의 입찰함에 투입하는 방법에 의하고 있고, 입찰표를 제출할 때에는 매수신청의 보증도 함께 하여야 합니다.
(3) 기일입찰에서 입찰은 취소·변경 또는 교환할 수 없고, 이미 행한 입찰을 둔 채 동일인이 다시 입찰표를 제출하는 것도 허용되지 않습니다.
나. 기간입찰
(1) 특정한 매각기일에 특정한 입찰장소에서 입찰을 실시하는 기일입찰제도와는 달리 일정한 입찰기간을 정하여 그 기간 내에 입찰표를 직접 또는 우편으로 법원에 제출하게 하는 것으로서, 입찰 기간 종료 후 일정한 날짜 안에 별도로 정한 매각기일(개찰기일)에 개찰을 실시하여 최고가매수신고인, 차순위매수신고인을 정하고, 매각결정기일에서 매각허가결정을 하는 매각방법입니다.
(2) 입찰기간은 1주 이상 1월 이내의 범위 안에서 정하여야 하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정하여야 합니다. 기일입찰에서는 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법 한 가지만 허용되지만 기간입찰에서는 입찰표를 직접 집행관에게 제출하거나 그 봉투를 등기우편으로 부치는 두 가지 입찰방법을 허용하고 있습니다.
(3) 기간입찰에서도 입찰(입찰표)은 취소·변경 또는 교환할 수 없는데, 우편으로 부치는 경우 배달되기 전에 봉투를 반환받으면 입찰한 것으로 되지 아니하여 그 후에 다른 입찰서를 제출하는 것은 이 금지규정에 저촉되지 않지만 단순히 배달되기 전에 입찰을 철회하는 신청을 하거나 별도의 다른 입찰서를 제출하는 것은 허용되지 않습니다.
다. 호가경매
(1) 민사집행법 및 민사집행규칙은 부동산매각의 원칙적인 방법으로서 입찰을 먼저 규정한 다음 호가경매에 관하여는 그 규정을 준용하는 방식으로 처리하고 있습니다.
(2) 호가경매는 호가경매기일에 매수신청의 액을 서로 올려가는 한 가지 방법으로 하는데, 매수신청을 한 사람은 보다 높은 액의 매수신청이 있을 때까지 신청액에 구속됩니다.
라. 차순위매수신고
(1) 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하는 경우 절차지연과 비용낭비를 막기 위하여 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 수 있도록 하고 있습니다.
(2) 차순위매수신고인은 일단 신고하여 집행관에 의하여 호창된 이상 그 신고를 임의로 철회하지 못하고, 매수인이 대금을 모두 지급한 때에야 비로소 매수의 책임을 벗게 되며, 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구할 수 있습니다.
(3) 그러나 부동산에 대한 강제경매절차에서 최고가매수신고인에 대한 매각이 불허된 경우에는 차순위매수신고제도에 의한 차순위매수신고인이 있다고 하더라도 그에 대하여 매각허가결정을 하여서는 안 되고, 새로 매각을 실시하여야 합니다.
2. 매수신청의 보증금(매수보증금)
가. 기입입찰에서의 매수보증금
(1) 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10분의 1로 되어 있고, 보증제공의 방법으로 은행 등의 자기앞수표, 지급보증위탁계약 체결문서의 제출 등을 허용하고 있습니다.
(2) 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 최저매각가격의 10분 1로 하는 보증금액을 달리 정할 수 있도록 하고 있는데, 실무상으로 매수인이 대금을 지급하지 아니한 경우에 하는 부동산의 재매각의 경우에는 그 보증액을 최저매각가격의 10분의 2로 증액하고 있습니다.
나. 호가경매, 기간입찰에서의 매수신청보증금
원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증을 제공하여야 하고, 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 달리 정할 수 있습니다.
3. 매수신청의 효력
가. 부적법한 매수신청
매수신청이 부적법하거나 무효일 때 또는 매수신청의 보증을 제공하지 아니한 때에는 집행관은 그 매수신청ㅇ르 무시하고 매각절차를 진행하여야 합니다. 다만 그 흠이 제거될 가망이 있으면 상당기간의 보정을 명하고 그 매수신청을 잠정적으로 허가할 수도 있습니다.
나. 신고가에 의한 구속
매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인은 매각을 허가하지 아니하는 결정이 확정될 때까지 매수에 관한 책임이 있고, 매각불허가결정이 나거나 매각허가결정이 취소된 경우 또는 경매신청이 취하된 경우에는 매수신청의 구속력은 소멸합니다.
4. 공유자의 우선매수
가. 우선매수권을 행사할 수 있는 시한
공유자는 매각기일까지 민사집행법에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있는데, 공유자의 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다.
나. 매수의 경쟁
호가경매의 경우 공유자가 우선매수권을 행사한 경우라도 최고가매수신고인은 다시 더 고가의 매수신고를 할 수 있고, 이에 대하여 공유자가 그 매수신고가격으로 매수할 것을 신고하지 않으면 일반매수신고인이 매각허가를 받습니다. 그러나 입찰의 경우에는 매수경쟁이 허용되지 않습니다.
다. 매각기일 전의 우선매수권행사
공유자는 매각기일 전에 미리 매각을 실시할 집행관 또는 집행법원에 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수권을 행사하겠다는 신고를 함으로써 우선매수권을 행사할 수 있습니다.
라. 우선매수청구권의 행사
공유자가 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정합니다.
마. 차순위매수신고인의 지위 포기
공유자가 우선매수신고를 한 경우에 최고가매수신고인은 절차상 차순위매수신고인으로 취급되는데, 이 경우 최고가매수신고인은 우연한 사정에 따라 최고가매수신고인이 되지 못하게 될 뿐만 아니라, 차순위매수신고인이 되어 매수의 보증도 돌려받지 못하는 불합리한 지위에 있게 되므로, 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있도록 하고 있습니다.
