[솔선守法] 아파트·오피스텔 등 입주지연 대응 방안
1년 전만 하더라도 분양 경쟁률이 최고 129대1이었던 서울의 한 도시형생활주택. 최근 집값 하락과 중도금 대출 이자 상승 등으로 수분양자들의 계약해지 요청이 잇따르고 있다. 격세지감인 셈이다. 난감하긴 시행사와 시공사도 마찬가지다. 이미 분양을 마친 아파트와 오피스텔은 물론, 타운하우스와 전원주택의 경우에도 자재 값, 운송비, 노임, 금리 상승 등의 여파로 당초 계획된 공정을 준수하기 어렵다는 볼멘소리가 여기저기서 터져 나오고 있다. 공기 연장은 자연스레 준공일(사용승인일)과 입주예정일의 연기로 이어질 수밖에 없다.
입주지연이 발생할 경우, 수분양자들 입장에선 지체보상금을 받고 입주를 그대로 해야할지, 아니면 계약을 해제하고 다음 기회를 모색해야 할지를 고민하는 선택의 갈림길에 서게 된다. 일단, 입주를 하기로 마음 먹었다면 수분양자들은 지체보상금을 청구할 수 있다. 보상금은 연기된 일수에 연체요율과 기납부한 금액을 곱한 값으로 산정된다. 실무상 수분양자들이 산정된 금액을 받기 보다는 공제된 잔금을 지급하는 방식 즉, 미지급 대금에서 지체보상금을 차감하는 방식으로 이뤄지는 경우가 대부분이다. 하지만 표준공급계약서로 계약이 체결된 경우에도 수분양자들의 지체상금 주장이 그대로 받아들여질 가능성은 크지 않다. 실제 표준계약서를 사용한 경우에도 연체요율이 기재되지 않은 사례가 빈번하고, 시행사와 수분양자들 사이에는 연기된 일수에 관한 합의가 이뤄지지 않는 경우가 다반사이기 때문이다. 이는 결국 법정 다툼으로 이어지기 일쑤다.
입주를 하지 않기로 결정했다면 계약해제를 고려해야 한다. 다만 요건은 녹록치 않다. 흔히 입주 예정일을 3개월 도과하기만 하면 어떤 경우에도 계약을 해제할 수 있다거나 납부한 계약금과 계약금 상당의 위약금을 추가로 받을 수 있다고 알고 있는 경우가 많다. 그러나 반드시 그런 건 아니다. 상대방에게 귀책사유가 있고, 입주예정일을 3개월 도과했으며, 위약금 조항이 기재돼 있는 경우에나 입주지연을 이유로 약정해제권 행사와 예정된 손해배상액의 청구가 가능하다. 그렇지 않다면 이행지체 또는 이행불능에 따른 법정해제권을 행사할 수 있을 뿐이다. 법정해제권 행사의 경우 약정해제권 행사와 달리 그 요건에 차이가 있고 위약금 조항이 없다면 손해의 발생 및 액수에 관한 구체적인 입증 역시 필요하다.
최근 분양하는 아파트나 오피스텔은 대부분 신탁으로 진행돼 일반인들의 입장에선 다툼의 상대방이 누구인지 조차 헷갈리는 경우가 많다. 타운하우스의 경우 매수인에게 지나치게 불리한 내용으로 점철된 약관으로 계약이 체결되는 경우도 비일비재하다. 입주예정자들은 억울함을 토로도 해보고 독촉도 해보지만 상대방 주장과 묵묵부답을 이겨내기란 여간 어려운 일이 아니다. 입주지연으로 인한 피해가 예상된다면, 의미 없는 공방으로 시간을 소요하기 보다는 지체상금을 청구할지 아니면 계약을 해제할지를 우선 결정하는 것이 급선무다. ‘권리위에 잠자는 자는 보호받지 못한다’는 격언을 몸소 실천할 때다.
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